Dentro la “balena grigia”: viaggio negli sprechi della Regione (parte 2)

di Michele Facci
di Michele Facci

Le Locazioni – L’immobile di Via Aldo Moro 44

Seconda “puntata” dell’indagine sulle locazioni passive della Giunta Bonaccini. Stavolta parliamo degli uffici di via Aldo Moro 44. Con contratto rep. 2866 del 28.11.2002, la Regione Emilia-Romagna sottoscriveva contratto di locazione con la società IDeA FIMIT SGR S.p.A. per i locali ad uso uffici siti in Viale Aldo Moro N. 44 – Bologna, approvato con la determina n° 12642 del 20/11/2002 e successivamente tacitamente rinnovato con determina n° 16677 del 31/12/2008.

Tale contratto aveva ad oggetto la locazione di porzione dell’immobile di v.le Aldo Moro 44, costituita da n° 10 piani situati dall’11° al 20°, oltre a n° 36 posti auto, per un importo complessivo annuo di € 1.293.041,58 (IVA compresa).

In attuazione dell’articolo 24 del decreto legge 66/2014, con decorrenza 1.7.2014, il canone di locazione allora vigente veniva ridotto del 15%, per un importo finale annuo di 1.099.085,34 iva compresa.

La scadenza del predetto contratto era stabilita per il 28 febbraio 2015.

A seguito di una preliminare istruttoria tecnico estimativa posta in essere dal Settore valutazioni e stime del Servizio gestione della spesa regionale, contrariamente ed in difformità alla originaria valutazione effettuata dal competente Ufficio del Servizio Patrimonio e Provveditorato della Regione (cfr. det. 12642 del 20.11.2002), il canone di locazione in questione, al di là della riduzione del 15% stabilita per legge ed effettuata a tempo debito, era stato considerato comunque superiore ai valori medi di mercato.

Pertanto, dopo una trattativa svolta con la proprietà, la Regione aveva definito il nuovo canone annuo di locazione in € 700.602,32 iva compresa, con decorrenza dalla data del 1 marzo 2015.

Tuttavia, poiché la richiesta di nulla-osta rispetto alla congruità del canone di locazione ai parametri di mercato, prevista dal disposto di cui al comma 5 della L.R. 1/2014, relativamente all’attuazione del comma 388 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013 n° 147, veniva inoltrata all’Agenzia del Demanio solamente in data 30.1.2015 (nota prot. n. 0055993), nessuna autorizzazione perveniva per la data del 28 febbraio 2015.

Ciononostante, la Regione decideva comunque di rinnovare il contratto alla scadenza (determinazione Resp. Servizio dr. Bonaccurso n° 2206 del 27/02/2015) per ulteriori sei anni.

Il nulla-osta dell’Agenzia del Demanio, necessario per la regolarità del nuovo contratto, giungeva solo in data 16 giugno 2015, e riscontrava non congruo il canone proposto, stabilendo la congruità nella misura complessiva finale di € 641.903,00 iva compresa, con una differenza in danno della Regione di € 58.699,32 iva compresa.

Tuttavia, la Regione decideva comunque di sottoscrivere il rinnovo contrattuale con la società IDeA FIMIT SGR S.p.A. al canone di locazione annuo di € 700.602,32 iva compresa, nonostante l’assenza del nulla-osta dell’Agenzia del Demanio e quindi la mancata autorizzazione della stessa agenzia, pertanto in violazione dell’art. 1 L. 147/2013, comma 388, con conseguente nullità del contratto stesso.

Con decorrenza 05/10/2017, la società “IDeA FIMIT SGR S.P.A.” variava la propria denominazione in “DeA Capital Real Estate SGR S.p.A.”.

Alla scadenza contrattuale del 28 febbraio 2021, nonostante il già citato vizio rappresentato dalla mancata originaria autorizzazione dell’Agenzia del Demanio, nonché l’ulteriore diniego al rinnovo del contratto – sempre da parte dell’Agenzia del Demanio, con nota in data 20/10/2020 (protocollo regionale n° 678926 del 21/10/2020) – la Giunta della Regione Emilia-Romagna (deliberazione n° 210 del 15.2.2021 autorizzava la prosecuzione dell’utilizzo dell’immobile  per un’ulteriore annualità (1.3.2021-28.2.2022), assumendo i contestuali impegni finanziari.

Alla scadenza di tale ulteriore periodo, la Regione Emilia-Romagna, in attuazione della determinazione dirigenziale n° 1593 del 31/01/2022, e sempre in assenza di nulla-osta dell’Agenzia del Demanio, provvedeva al rinnovo della precedente locazione con la società Dea Capital Real Estate SGR S.p.A. con decorrenza dal 01/02/2022 al 31/01/2028, con l’aggiunta di ulteriori immobili, così da giungere alla sottoscrizione  di un nuovo contratto che prevedesse, nel totale, l’utilizzazione di n° 14 piani (2°, 3°, 4°, 8° e dall’11° al 20°) più il 1° e 2° mezzanino ad uso ufficio siti a Bologna in viale A. Moro n° 44, n° 2 magazzini al primo piano interrato del medesimo immobile di V.le A. Moro n° 44 e n° 78 posti auto nell’autorimessa comune.

Il tutto per un canone annuo di € 1.662.696,72 iva compresa, salvo per il solo anno 2022 di locazione, che risulta fissato in € 882.352,44 a causa dei lavori di straordinaria manutenzione e/o ristrutturazione da svolgersi a cura e spese di parte locatrice.

Sul punto, con un apposito atto ispettivo (consultabile qui), lo scrivente consigliere ha formalmente contestato:

a) la mancata autorizzazione alla locazione passiva da parte dell’Agenzia del Demanio ha determinato la nullità del contratto per il periodo 01/03/2015-28/2/2021, e quindi l’illegittimità della successiva autorizzazione all’occupazione senza titolo dal 1/3/2021 al 28/2/2022 disposta dalla Giunta.

b) il maggior costo cagionato alle finanze regionali ammonta ad € 410.895,24, pari all’importo di € 58.699,32 (differenza tra quanto stabilito dalla Regione ed il valore attribuito dall’Agenzia del Demanio, oltre ad Iva) per i sette anni (locazione e occupazione senza titolo) previsti.

c) a far data dal 1.2.2022, invece, l’importo complessivo corrisposto dalla Regione è passato da € 700.602,32 iva compresa ad € 1.662.696,72 i.c. (solo per il primo anno sarà di € 882.352,44), pur con una maggiorazione della superficie utile a propria disposizione a seguito di una “Valutazione Tecnico Estimativa” (protocollo N. Prot. 26/01/2022.0068679.I), ma, come detto, in assenza totale di autorizzazione da parte dell’Agenzia del Demanio.

d) l’ originaria valutazione di congruità effettuata dal competente Ufficio del Servizio Patrimonio e Provveditorato della Regione (cfr. det. 12642 del 20.11.2002) è stata successivamente ritenuta non corretta dallo stesso settore Valutazioni e Stime del Servizio Patrimonio, con una differenza di (almeno) € 398.483,02 i.c. per anno (€ 1.099.085,34 <somma applicata a seguito della riduzione del 15% ex L. 66/2014> – detratti € 700.602,32 <somma valutata come equa dalla Regione>), con una differenza complessiva in danno della Regione di € 4.582.554,73 per tutti gli anni della locazione fino al 28.2.2015.

Le domande conseguenti sono molto semplici:

nella vicenda de qua è stato osservato il principio della corretta gestione delle risorse pubbliche, ed in particolare, sono stati rispettati gli obiettivi e le finalità della L.R. 1/2014 (contenimento e razionalizzazione della spesa pubblica) ?

la sottoscrizione di un rinnovo contrattuale in assenza del nulla-osta dell’Agenzia del Demanio, che secondo legge (art. 1 L. 147/2013, comma 388) determina la nullità dell’intero contratto, comporterà delle conseguenze, atteso che, in tal caso, vi sarebbe un danno erariale di € 410.895,24 per i sei anni di durata del rapporto locatizio e per l’anno dell’occupazione senza titolo (sino al 28.2.2022), e quindi rappresenterebbe una errata o comunque negligente gestione delle risorse pubbliche ?

l’originaria valutazione di congruità effettuata dal competente Ufficio del Servizio Patrimonio e Provveditorato della Regione, successivamente ritenuta non corretta dallo stesso settore Valutazioni e Stime del Servizio Patrimonio, con una differenza di (almeno) € 398.483,02 i.c. per anno, e quindi con una differenza complessiva in danno della Regione di (almeno) € 4.582.554,73 per tutti gli anni della locazione fino al 28.2.2015, comporterà delle conseguenze dal punto di vista della responsabilità erariale?

Anche su queste domande, siamo in attesa delle risposte da parte dell’Assessorato di riferimento.

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Michele Facci

Michele Facci

Bolognese di nascita e Porrettano di adozione, vivo e lavoro tra l’Appennino e la Città. Avvocato cassazionista. Consigliere dell’Assemblea legislativa della Regione Emilia-Romagna dal 2018. Attualmente componente delle Commissioni regionali II (Politiche economiche), III (Territorio, ambiente e mobilità) e IV (Politiche per la salute e politiche sociali), nonché membro del Comitato di sorveglianza sul Programma operativo regionale FSE 2014-20.

Michele Facci

Michele Facci

Bolognese di nascita e Porrettano di "adozione", vivo e lavoro tra l’Appennino e la Città. Avvocato cassazionista. Consigliere dell’Assemblea legislativa della Regione Emilia-Romagna dal 2018. Attualmente componente delle Commissioni regionali II (Politiche economiche), III (Territorio, ambiente e mobilità) e IV (Politiche per la salute e politiche sociali), nonché membro del Comitato di sorveglianza sul Programma operativo regionale FSE 2014-20.

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